在选定卖房的恰当时机后，房屋上市需要做哪些工作？乐售地产团队的阿刚带您深入了解一下。
通常涵盖以下关键步骤：
一、租客妥善安置
若所售房屋处于出租状态，上市交易时会面临诸多棘手难题，主要体现在三个方面：
首先，在经纪看房环节，流程不便。一般市场环境下，经纪看房大多只需提前24小时预约即可。但对于带租客的房屋，由于租客的存在，如果其他几个房源看房时间灵活，唯独这套要单独安排时间，经纪可能会因时间成本过高而放弃，这无疑会大幅削减物业的曝光机会，降低潜在买家的关注度。
其次，从过往的市场反馈来看，带租客的房屋往往难以保持良好的居住状态。租客日常活动可能会对房屋造成一定程度的磨损或凌乱，这会使房屋在买家眼中吸引力大打折扣。
再者，依据现行法律规定，倘若新买家购房目的是自住，在买卖交易完成后，原租客需在规定时间内搬离。然而，若租客因各种原因无法在房屋过户前及时搬走，这无疑会给过户流程带来诸多难以预料的阻碍，进而引发买家的担忧和顾虑，促使他们在出价及是否出价上变得更加谨慎乃至犹豫不决。
为避免上述问题，最为理想的方式是卖家与租客进行充分且友好的沟通协商，促使租客在房屋正式上市交易前搬离。若租客确实无法搬离或者无搬离意愿，那么后续相关步骤的执行难度会增加，效果也会大打折扣。
二、彻底清理杂物
空间的通透感和整洁度是房屋卖点之一，杂物过多不仅会让室内空间显得局促逼仄，还会给房屋售卖的后续步骤带来诸多不便。因此，对于用心筹备售房的卖家而言，清理杂物是上市准备过程中不可或缺的重要环节。以下是一些实用的清理杂物方法：
售卖：家中一些多年未用且未来大概率不会再使用到的物品，不妨收集起来进行售卖。这不仅能增加房屋的空余空间感，还能带来一笔额外的收入。目前比较受欢迎的二手物品交易平台众多，比如老外常用的kijiji.com，中国人常用的加国无忧、约克论坛也有专门的二手物品板块，微信中也有各种人气颇高的二手物品群（如您手机中没有相关群，我可以为您推荐几个）。此外，周末的YardSale也是一个不错的选择，能让买卖双方进行面对面的交流交易。
赠送：对于自己用不上却可能有朋友急需的物品，不妨考虑赠予。既能解决自身整理杂物的麻烦，又能在朋友中收获一份人情，可谓一举两得。
捐赠：各个社区通常都设有专门的捐物箱，为他人提供便利的同时，也能让无用的物品得到妥善安置，不失为一个良好的处理方式。
丢弃：针对那些实在难以处理且无需保留的物品，可在社区的垃圾日进行分类丢弃，最好能够有规划地分批进行，避免一时疏漏或集中处理带来的不便。
暂存：对于一些用上述方法难以处理但确实占用大量空间的杂物，如短期内找不到合适的销售、赠送、捐赠途径的物品，可以选择找个地方暂存起来。比如，若朋友有较大的住房，或者朋友从事仓储生意，短时间内可存放在此；实在没有合适的渠道，多伦多及周边的存物服务也比较丰富，适当花费费用进行存储，只要有助于整个卖房过程的顺利进行，都是一种值得考虑的选择。需要注意的是，有些朋友习惯在车库或地下室堆放杂物，这种做法在售房时并不合适。因为细心的买家会对车库空间进行评估，以确认车辆能否顺利驶入；而地下室也容易引起买家的关注和查看，如果堆满杂物，会给买家看房带来不便，影响售房。
三、房屋专业验屋
验屋是售房准备过程中的关键步骤。曾经有一次案例，在买家下合同前，为了确保房屋信息的全面准确，卖家请了验屋师进行检查。当验屋师检查到阁楼部分时，推开屋顶入口盖板，瞬时间一大堆浣熊粪便掉落而下，这一突发状况让买家大为扫兴，原本有望成交的OFFER就此泡汤。从卖家的角度来看，此类意想不到的房屋缺陷很可能会给买家提供砍价的机会，甚至直接扼杀一桩交易。而提前进行专业验屋，就像是给售房过程上了一道保险，能够提前发现并解决潜在问题，让卖家对房屋的整体状态有清晰全面的了解，同时也为后续的修补和装修工作提供有力依据。
四、修补与装修
这一步骤相对较为灵活，需要根据客户预算、房屋类型、市场热度等多方面因素进行综合考量。
最基本的要求是，针对验屋过程中发现的各种明显缺陷，如屋顶毡片缺失、浴缸漏水等，花费一定资金进行修补；针对卫生间墙面不干，有小朋友的家庭，卫生间的墙面乱涂乱画的情况，可以重新进行墙面油漆处理。
若是投资房，切不可进行过度装修。因为投资房的主要目的是获取出租收益，投资回报率是重点考虑因素。过度装修导致成本增加，投入的资金很可能无法从未来租金中收回，所以只要房屋干净整洁、所有电器能正常运行足矣。
还有，在售卖房屋时应避免盲目跟风进行不必要的功能扩展。例如突击装修地下室、安装一套崭新的滤水系统、在后院新增加露台等，这些改动不仅会耗费大量资金，且多数情况下在房屋售卖时很难通过增值部分收回投入，资金回收难度大。若预算充足，可以考虑把厨房、卫生间等一些功能性区域进行适当的处理，强化美观效果，提升居住体验。
五、专业深度清洁
不少卖家会认为打扫卫生自己做性价比更高，但对于一些比较复杂、专业的区域，如地毯清洁、厨房油烟机和炉灶台面清洁、卫生间座便器和浴缸的顽固污渍清理、窗户清洁等，专业人员的清洁效果远胜过普通人。
专业清洁的费用通常仅为几百元，相较于自己可能因清洁效果不佳而影响房屋出售，这笔费用是值得投入的。专业清洁后的房屋，更能给潜在买家留下好印象。因此，在房屋上市准备过程中，强烈建议聘请专业人员负责清洁工作。
六、美屋服务（HOME STAGING）
“美屋”服务，主要是通过精心搭配家具及装饰品，对房屋的内外布局进行优化，从而实现房屋整体状态的最优化呈现。
我们日常居住时，通常更注重实用性，例如在小房间里放置较大的床，这可能会使空间感变差；房屋转角处若为空旷状态，也会让空间的过渡显得突兀。
而借助“美屋”服务，使用合适尺寸的床能有效恢复房间的空间感，通过摆放花瓶等方式让空间过渡更加自然流畅。大量实际经验表明，“美屋”服务不仅能够加快房屋售出的速度，而且有助于提升房屋的销售价格，这一举措非常值得推广。
七、专业拍照行服务
常言道“一幅好图顶万言”，在当今数字化时代，虽然手机拍照功能日益强大，但房屋上市的图片拍摄，只有专业人士才能胜任。
专业人员能够运用专业的摄影技巧，从拍摄中突出房屋卖点，拍出空间感和层次感，精准把握用光技巧，确保照片能真实反映房屋品质，并进行专业的后期加工处理。如今，卖家将房屋挂在MLS 信息平台上后，买家在短时间内就要决定是否约看房屋，而大多数买家不会仔细阅读冗长的文字说明，而是首先查看图片，因此，高质量的专业照片能够在第一时间给买家留下良好的印象，吸引他们实地考察。
至此，作为卖房业主，房屋上市的准备工作已经全部完成，接下来的工作，您就可以放心地交付给您所信任的地产经纪处理。
